Правовые аспекты приобретения

Иностранные физические лица могут свободно приобретать недвижимость в Болгарии.

Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. Исключение – земля, приобретенная при наследовании по закону. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды – четыре года, максимальный – не установлен. На практике при продаже здания в его стоимость уже включена и стоимость участка земли и как правило это 1–10%.

Если покупатель все-таки хочет приобрести землю в Болгарии, то лучше оформить ее на фирму. Иностранная фирма с болгарским участием, то есть где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица.

При покупке дома с участком будут составлены два нотариальных акта: на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке и здания и земли на одно и то же лицо оформляется один нотариальный акт. Покупка и здания и участка на фирму не вызывает никаких юридических затруднений.

Процедура приобретения недвижимости

Покупка недвижимости обычно происходит в несколько этапов. После выбора объекта как правило требуется внести залог в размере 5–10% от стоимости дома на вторичном рынке или 1 000–1 500 евро за объект первичного рынка. Тогда этот объект изымается из листинга и закрепляется за клиентом. Затем заключается предварительный договор, который не требует нотариального заверения. В нем указывается, какая именно недвижимость резервируется за покупателем, и оговаривается индивидуальная схема оплаты (сроки и размеры взносов).

Покупать квартиру в строящемся доме лучше через риэлторскую фирму, которая сама проверит права застройщика – все-таки болгарское законодательство отличается от российского. Деньги вносятся частями в период строительства, которое длится примерно год. Иногда возможна рассрочка на несколько месяцев. Стандартная схема оплаты на первичном рынке: 30% после подписания предварительного договора, 30% при готовности объекта под отделку, 40% после подписания нотариального акта.

Следующий этап – оформление нотариального акта, который в Болгарии является правоустанавливающим документом на недвижимость.

Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество совершается в присутствии покупателя и продавца у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа обеими сторонами и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья по вписываниям вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте.

В числе документов, которые необходимо представить в нотариат, – выписка из Государственного регистра недвижимого имущества, где указаны обременения, если они есть (залог, запрет на продажу, открытые судебные дела, право пользования третьими лицами и прочее), а также подтверждено право собственности продавца. Кроме того, необходимо предоставить документ о государственной оценке стоимости дома. Его выдает территориальная налоговая служба, и именно указанная ею цена будет фигурировать в нотариальном акте.

Исходя из продажной цены определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 4–5%. В них входят регистрационный сбор – 2%, оплата нотариальных услуг по регистрации сделки – 0,2% и еще некоторая сумма уйдет на проверку документов на юридическую чистоту, консультации, ведение переговоров, перевод и составление предварительного договора о покупке на русском и болгарском языках; персональное юридическое содействие вплоть до подписания контракта; регистрация недвижимости в налоговой службе, регистрация банковских счетов клиента.

Покупку лучше оформлять не на загранпаспорт, а на паспорт своей страны (загранпаспорт имеет ограниченный срок действия, потом недвижимость придется переоформлять).

Покупая квартиру в жилом комплексе, клиентам следует обратить внимание, что на каждого обитателя жилого комплекса приходится еще и общедолевая собственность – дополнительные квадратные метры, за которые надо заплатить при покупке квартиры и оплачивать их содержание в дальнейшем.

Кредиты

Для нерезидентов в Болгарии существует возможность получения кредита для покупки недвижимости. У самого крупного оператора в области кредитования – Булбанка – под залог приобретаемой недвижимости можно получить кредит на сумму от 60 до 70% от ее рыночной стоимости на срок до 20 лет под 7–8% годовых. Другой банк – СиБанк – предлагает кредит до 200 тыс. евро на 20 лет под 8,75%.

Следует учесть предстоящие расходы по открытию (1–1,5% от суммы кредита) и обслуживанию кредита (около 100 евро в год).

Налоги

Приобретая недвижимость в Болгарии, надо быть готовым и к выплате ежегодных налогов.

Налогами облагается вся недвижимость, за исключением лесов и обрабатываемой сельскохозяйственной земли. Владельцы имущества в двухмесячный срок со дня приобретения – покупки или завершения строительства – обязаны задекларировать его в налоговой службе. В декларации дается подробное описание недвижимости: год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этажность, цена приобретения и т. п.

Налогооблагаемой базой для фирм является балансовая стоимость недвижимости, для частных лиц – цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой. Ставка налога одинаковая для физических и юридических лиц и составляет 0,15%. Налог на основное жилье частных лиц, снижается на 50%. Основным признается жилье, где владелец и члены его семьи проживают большую часть года. Вносится четырьмя равными частями до 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября. Фирмы и физические лица, оплачивающие налог однократно до 31 марта, получают скидку 5% от суммы налога.

Оплата коммунальных услуг

Услуги по страхованию недвижимости стоят чуть меньше, чем в других европейских странах. Скажем, трехкомнатная квартира обойдется 300–400 евро в год, максимум – 600 евро. Коммунальные платежи составляют от 50 евро в месяц за квартиру-студию в отопительный сезон. Летом, когда отопление не нужно, – дешевле.
Квартплаты как таковой не существует. Ежемесячно по показаниям счетчиков оплачиваются израсходованная вода, электроэнергия и тепловая энергия (в домах, где проведено центральное отопление).

Тарифы за коммунальные платежи

• Электроэнергия - 0,10 евро /кВт/ч
• Вода - 0,50 евро /куб. м
• Квартирная плата - отсутствует
• Охрана СОТ (не обязательно) - 218 евро – установка +30 евро – такса в месяц
• Налог на имущество - 0.15%/ год
• Интернет LAN (не обязательно) - 20 евро/месяц
• Телефон мобильный - 5 евро – 20 евро – абонемент/месяц +0,04 евро – 0,2 евро/мин.
• Телефон стационарный - 100 евро – установка

В Болгарии владельцы недвижимости также платят за вывоз бытовых отходов, охрану, уборку территории, работы по озеленению. Плата взимается с квадратного метра и в среднем составляет 10–20 евро в год.

Taкса устанавливается местными властями. На жилые здания – пропорционально балансовой стоимости или в зависимости от количества отходов. На нежилые здания – в зависимости от вида и количества контейнеров для сбора отходов. В случае когда на каждое отдельное здание невозможно определить вид и количество контейнеров, такса устанавливается пропорционально балансовой стоимости здания.